Magyar Dohányújság

OTP Termőföld Értéktérkép 2020

Tavaly 7%-kal kevesebb tranzakció keretében 14%-kal kisebb termőföld-terület cserélt gazdát, mint 2018-ban.

Az árak emelkedése ugyanakkor továbbra is töretlen. A tavalyi 7%-os árnövekedés alapján elmondható, hogy egy hektár, 2010-ben vásárolt termőföld 2019-re összességében már átlagosan bő két és félszeresére növelte árát. A koronavírus-járvány hatása a földpiacra egyelőre nem egyértelmű, meghatározóbb a 2022–2023-tól új szabályok szerint induló EU-s támogatási ciklus lehet majd.

Az OTP Termőföld Értéktérkép aktuális elemzésében a 2019. évi tranzakciós adatok alapján mutatjuk be az elmúlt év területi termőföld-piaci folyamatait. Részletes vizsgálatunk középpontjában a művelési ágak szerinti forgalom és az árak alakulása állnak.
 

A területi ár- és forgalomelemzés módszertanáról röviden

Adataink kizárólag megvalósult piaci termőföld-tranzakciókon alapulnak. Forrásuk a Nemzeti Adó- és Vámhivataltól (NAV) megvásárolt, a jogszabályi előírásoknak megfelelően szűrt, nem teljes körű adatbázis.

Elemzésünk területi alapját a megyei szint, valamint a – Budapest nélkül – 174 vidéki járás képezte. A NAV adatbázis feldolgozhatóvá tételéhez először több lépcsőben – területi limiteket alkotva, illetve tapasztalati úton – kiszűrtük a hibásan, vagy hiányosan rögzített tranzakciókat. A minél mélyrehatóbb elemzés igényével, a termőföld-piaci folyamatokat az ötféle fő művelési ág (szántó, erdő-fásított terület, gyep, kert-gyümölcsös és szőlő) szerint külön mutatjuk be. A nádas és halastó kategóriákkal – azok csekély összterülete miatt –elemzésünkben nem foglalkozunk.

főbb okai az alábbiak:

• a területalapú támogatások,

• a termőföld haszonbérbe adásából származó jövedelem adómentes,

• a sokéves átlagot meghaladó termény árak,

• a rendkívül kedvező kamatkörnyezet és forráskínálat a termőföld vásárlásához, illetve a bankok élénk agráraktivitása.

A jelenleg a gazdaság minden szegmensét érintő koronavírus-járvány hatása a termőföld-piacon egyelőre nem egyértelmű. Míg ugyanis a vevők általános elbizonytalanodása és a hotelek, vendéglátóhelyek felvevőpiacának szűkülése kisebb keresletet feltételez, a mezőgazdaság várható általános erősödése élénkítheti a forgalmat.

A gazdálkodók attitűdje ugyanakkor hagyományosan hosszú távú, így nehéz a hirtelen megmutatkozó hatásokat mérlegelni. A termőföld-piacra meghatározóbb – és a gazdálkodók számára várhatóan kedvezőtlenebb feltételek miatt vélhetően összességében negatív – hatása a 2022–2023-tól új szabályok szerint induló EU-s támogatási ciklusnak lehet majd.

Békés megye átlépte a kétmillió forintos átlagos hektárárat

A 2019-ben eladott összes termőföldre vonatkozó átlagár számításánál járásonként súlyoztuk az egyes művelési ágak átlagárát az eladott területtel. Az eredmény az 1. térképről olvasható le.

Míg megyei szinten a megelőző évekénél csak minimálisan nagyobb, nagyjából 2,8-szoros volt tavaly az árkülönbség a legolcsóbb (Nógrád, 730 ezer Ft/ha) és legdrágább (Békés, 2,028 millió Ft/ha) területi egység között, a járások esetében az árolló jócskán tágabb, s jelenleg több közel hétszeres különbség van az Ózdi (391 ezer Ft/ha) és a Balatonfüredi (2,709 millió Ft/ha) járás átlagára között. (A Budakeszi és a Dunakeszi járás átlagára ezt is jócskán meghaladja, ám ezekben mindössze pár értékelhető adattartalmú tranzakcióról van információnk, így az összetételhatás erősen torzíthatja.)

A húsz legalacsonyabb átlagárú járás közül négy Borsod-Abaúj-Zemplén, öt Nógrád, három pedig Heves megyei, tehát többnyire az Észak-magyarországi régióban található. Ugyanakkor a húsz legmagasabb átlagárú terület elszórtabban helyezkedik el, noha az Alföld kiemelkedik (egy-egy Bács-Kiskun és Csongrád megyei mellett öt Békés és három Hajdú-Bihar megyei járás).

A legdrágább kategóriát jelző sötét foltok egyrészt a jó talajminőségű területeket (Alföld, Mezőföld, Kisalföld) mutatják, másrészt a nagyobb városok közelsége, illetve a Balaton-felvidéki lokáció jelent egyértelmű árfelhajtó tényezőt. Az országos 1,402 millió forintos átlagos hektárárat legjobban a Váci járás közelíti meg.

1. Térkép

A művelési ágakra jellemző átlagárak járásonként súlyozva az eladott hektárterületekkel.

A megyék képzeletbeli hektárár-toplistáján 2018 és 2019 között a leglátványosabb elmozdulások Veszprém öt, illetve Pest négy hellyel hátrább – a 11. és a 15. helyre – csúszása (ld. 1. diagram). Ennek oka lehet, hogy itt talán már korábban értékük felett voltak az árak, illetve másrészről a többi megye zárkózott fel. A legdrágább megye tavaly ismét Békés lett, 2,028 millió forintos hektárárral, s még Tolna, Hajdú-Bihar, Győr-Moson-Sopron, Fejér és Csongrád lépi át a másfél milliós szintet. 2019-ben továbbra is három megye átlagos hektárára maradt egymillió forint alatt:

Nógrád, Zala és Heves. A termőföld árak országos szintű emelkedő üteme bő másfél évtizede töretlen. Az elmúlt egy évre szűkítve, a legjobban, 16%-kal Borsod-Abaúj-Zemplén megyében nőtt az átlagos termőföld hektárár.

1. diagram: Megyei termőföld átlagár (Ft/ha)

A 2. térképen és a 2. diagramon a termőföld-forgalom 74%-át adó szántóföldeknél ábrázoltuk ugyanilyen formában a járási és megyei szintű átlagárakat, és ezek éves alakulását. A térképen nagy eltérést nem látunk a termőföldeket egészében mutató 1. térképhez képest. (Az 1. és 2. diagramok sorrendiségben való különbözőségének oka pedig természetesen az, hogy megyénként más-más a művelési ágankénti forgalmi összetétel.)

2018-hoz képest tavaly a leglátványosabb mozgás Pest megye négy hellyel hátrébb, a 15. helyre csúszása volt. A szántóterületek esetében tavaly a legdrágább Békés megye volt, 2,067 millió forintos hektárárral. A másik véglet Nórád megye, 812 ezer Ft hektáronkénti átlagos szántóárral. A szántóföldi átlagár 2019-ben egyedül Pest megyében csökkent (6%-kal); a drágulás aránya pedig Nógrád megyében volt a legmagasabb, 14%-os. (Az éves szinten is hektikus ármozgásra jó példa, hogy 2018-ban Nógrád még a lista végén állt 11%-os árcsökkenéssel...)

Mivel művelési áganként nagy árkülönbségek adódnak, a járási árszintet az eladott területek művelési ág szerinti volumene is befolyásolja. A 3. diagramról leolvasható, hogy a legtágabb abszolút árintervallum a kert-gyümölcsös területeket jellemzi, míg a gyepek átlagára igen szűk limitek között szóródik. Az országos átlagárak (illetve zárójelben a megyei maximumok) művelési áganként a következőképpen alakulnak:

• szántó – 1,5 millió Ft/ha (Békés – 2,07 millió Ft/ha);

• erdő-fásított – 891 ezer Ft/ha (Békés – 1,17 millió Ft/ha);

• gyep – 671 ezer Ft/ha (Vas – 841 ezer Ft/ha);

• kert-gyümölcsös – 2,45 millió Ft/ha (Komárom-Esztergom – 4,12 millió Ft/ha);

• szőlő – 2,83 millió Ft/ha (Veszprém – 5,11 millió Ft/ha).

A teljes anyag letöltése